【好展會網】 <p>市場持續(xù)低迷，供求陷入膠著狀態(tài)。<a target="_blank" ><font color="#000099">美聯物業(yè)市場研究部近期針對500位美聯門店潛在客戶進行了調研，結果顯示，高達74%的受訪者認為房價會繼續(xù)下跌</font></a>。</p> <p>與去年客戶看漲不看跌的心態(tài)有所不同，今年年初起的宏觀調控及今年以來部分開發(fā)商打折促銷的行為，使得部分客戶有所動搖，對后市的判斷也有了一些轉變。美聯物業(yè)本次客戶心態(tài)調研結果顯示，對未來房價的走勢有62%的被訪者認為會微跌，12%的被訪者認為會大跌,20%的人認為會漲，6%的人群認為持平。</p> <p>調查還顯示，在被訪者中有36%考慮一年內買房，準備半年內買房的比例占10%，考慮一年到三年內買房的占37%，考慮三至五年購買的占17%。當問到客戶購房的心理價位與目前房價的差距，雖然只有3%的客戶認為現時房價符合心理價位，但另外有20%的被訪者表示一旦房價下降了10%左右，即達到心理預期的價位，將會出手購房。</p> <p>準備購買第二套房的占50%，準備第一次購房的占45%，改善型和剛性需求的人群數量依舊比重較大。在產品面積需求上，改善型客戶最青睞的是80-100平方米的房源；在區(qū)域范圍方面，內中環(huán)間的房源需求相對較高，占38%，接下來依次為內環(huán)37%、中外環(huán)22%和外環(huán)外3%。</p> <p>美聯物業(yè)副總經理黎志賢表示，因為奧 運的影響，金九銀十將延后，在這期間房地產市場會有一定剛性需求釋放，但整個房地產買賣方市場還將會繼續(xù)一段時間的調整。市場還是有相當的需求和機會，但關鍵還是價格是否合理，是否符合老百姓的心理價位。去年開始房價的不理性上漲最終導致了目前的市場跌勢，但是可以看到房價的理性回歸是政府和老百姓所期盼的，畢竟市場還是要由占大多數群體的需求來決定。</p> <p>昨日，記者從上海展覽中心了解到<a target="_blank" ><font color="#000099">，假日樓市-2008上海房地產秋季展示會仍將作為十一的一個傳統(tǒng)節(jié)目在10月1日至4日舉行。</font></a>對于招展情況，此次房展會的有關負責人用爆滿來形容，但能夠刺激消費者的購房欲望仍是未知數。</p> <p>由于五一改成了小長假，十一的房展會可能對開發(fā)商來說就顯得更重要。房展會有關負責人直言。據了解，此次十一房展會的場地規(guī)模與五一房展會相仿，約3.5萬平方米，但參展單位有所增加，從約180家增至200家。</p> <p>房展會有關負責人表示，此次參展仍以一手房為主，但對于開發(fā)商會拿什么來吸引消費者還不得而知，我們也曾問過參展的開發(fā)商會采取哪些優(yōu)惠措施等，但他們目前的態(tài)度是保密。</p> <p>而對于消費者來說，價格顯然處于首要位置。如近日有網絡調查顯示，雖然目前樓市觀望氛圍濃厚，但消費者對房展會關注度仍較高，超過60%的受訪者表示有時間會去房展會了解一下現在樓市的情況；同時，78.78%的受訪者認為開發(fā)商會在房展會上采取直接打折降價的方式促銷，認為會用送裝修、送車等變相讓利手段的受訪者則有23.61%，無理由退房、承諾降價后補差價等方式也各有7%左右的受訪者認為會出現在房展會上。</p> <p></p> <p>存款準備金率下調將于今日執(zhí)行，雖然中農工建交以及郵儲六家大型銀行不在下調范圍之內，但是本次調整還是會為正處在漲勢中的市場輸入新的血液，令資金面繼續(xù)保持寬松。</p> <p>按照央行在9月15日發(fā)布的通知，此次下調了除中農工建交和郵政儲蓄銀行之外的其他存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。</p> <p>據測算，此次下調可能會釋放資金約1500億元，這對市場來說無疑是一個好消息。昨日，上證國債指數就以116.19點創(chuàng)出歷史新高紀錄，單日漲幅0.16%，企債指數雖然未能改寫新高，但是也有0.27%的漲幅。</p> <p>事實上，目前市場資金面就很寬松，這從連續(xù)兩周1年期央票發(fā)行規(guī)模達千億元便可看得出。受較高收益率的吸引，機構投資者對央票的需求仍然非常旺盛。</p> <p>資金價格也顯示，市場流動性依然寬松。昨日銀行間市場質押式回購加權平均利率下跌了8.77個基點至3.2145%，其中僅14天及1年期品種利率有微小上揚，其余品種均有小幅下跌。</p> <p>雖然上周末和本周初資金價格漲幅顯著，但市場人生認為，這并非流動性趨緊所致，而是由于部分投資者在進行套利交易、需要從市場融資配合現券的操作的投資活動。</p> <p>但是也有觀點認為，存款準備金率下調其實沒有釋放多少資金，往多了算也不會超過1500億元。一位城商行交易員認為，存款準備金率下調帶來的正面效應有限。</p> <p>在經歷了上周的強勁上漲之后，債券市場事實上已經在本周顯現調整苗頭。昨日農業(yè)發(fā)展銀行發(fā)行了一只3年期的固定利率金融債，其票面利率4.02%略高于市場預期，也比上周三發(fā)行的同類債券高出了12個基點。</p> <p>市場已經沒有之前那么瘋了，慢慢變得更加理性。交易員指出，本期金融債發(fā)行利率的走高也說明前期的過度漲幅正在被校正，但這并不代表市場會出現趨勢性的回落，大家對于未來債券牛市的預期已經比較一致，沒有什么分歧了，在這種情況下，存款準備金的釋放對總體走勢更是利好消息，如果沒有突發(fā)性事件或政策調整，債券市場可能維持溫熱。</p> <p>八月底萬科在上海降價，掀起樓市軒然大波。傳統(tǒng)旺季即將到來，然而從發(fā)展商到投行均不看好這個金九銀十。由于政策沒有放寬跡象，樓市可能還將因貧血繼續(xù)下行。</p> <p>開發(fā)商：降價促銷以回籠資金</p> <p>8月底，上海萬科以迎中秋之名對旗下八大樓盤全線降價。與此同時，杭州、寧波和南京等地，也相繼傳出萬科樓盤降價的消息。隨著萬科帶頭公然祭出降價大旗，新樓盤折價銷售開始呈現蔓延之勢。</p> <p>對此，合生創(chuàng)展集團副主席項斌表示：當前銷售較慢，幾乎每家企業(yè)都急于回籠資金，多少都會降價。只是多數會盡可能用一些隱性手段，不像萬科這么大張旗鼓。</p> <p>而在香港上市的恒地執(zhí)行董事葉盈枝也指出，不少發(fā)展商欲趁金九銀十的傳統(tǒng)旺季減價促銷，若能增加銷量，相信后市會明朗化，故未來兩個月是樓市的關鍵時刻。</p> <p>應不會出現地產公司倒閉潮</p> <p>對于房地產開發(fā)商的降價之舉，建銀國際研究部執(zhí)行董事顏偉洪表示，賣樓困難，對中小型地產商構成流動資金壓力，不排除部分財政困難房地產商或大幅折價。不過，由于地產資產始終有價，相信不會出現地產公司倒閉潮，房地產公司料只是出售手上資產套現。</p> <p>他指出，現在并未出現全國性的減價潮，只是局限于個別樓盤。不過，當部分地產商減價促銷，其他發(fā)展商唯有跟隨或造成骨牌效應。準買家眼見樓價每況愈下，不敢入市，將加劇樓市疲勢持續(xù)。</p> <p>投資銀行：國內樓價將進一步向下</p> <p>發(fā)展商折價銷售以圖回籠資金可能只能解燃眉之急。更多跡象顯示，由于預計有關房地產的放寬措施短期內不會出臺，房地產業(yè)后幾個月乃至明年形勢將更嚴峻。</p> <p>9月7日,中國全國工商聯房地產商會會長聶梅生在一論壇上發(fā)表言論稱，在房價總體仍上漲、成交量下降的情況下，目前中國房地產市場已形成供給遠遠大于需求的情況，房地產業(yè)后幾個月乃至明年形勢將更嚴峻。而近日,相關機構發(fā)表的一系列報告也持同樣看法。</p> <p>進入下半年，面對著量能急劇萎縮和宏觀調控政策的持續(xù)，強硬的上海樓市也不得不低下了頭。統(tǒng)計顯示，7、8兩個月，上海樓市推出的新盤中有44.8％的樓盤出現降價行為，盡管降價幅度不一，但與上半年絕大部分樓盤仍然維持高價位相比，已經透露出上海樓市堅冰開始融化。</p> <p>佑威房地產研究中心根據今年上半年和7、8兩個月交易期間活躍的212個新樓盤合同成交價格統(tǒng)計顯示，212個新盤中，有5個樓盤的跌幅超過20%，占總數的2.4%；跌幅在10%20%之間的樓盤有17個，占總數的8%；漲、跌幅在10%以內的樓盤分別有89和73個，各占總數的42%和34.4%；漲幅在10%20%之間的樓盤有22個，占總數的10.4%；漲幅20%以上的樓盤有6個，占總數的2.8%。</p> <p>萬科是上海新一輪降價潮的領頭羊。萬科日前在上海公開宣布，旗下的8個樓盤開始不同程度的促銷活動，其中<font color="#000099">萬科金色雅筑</font>、萬科新里程等樓盤的價格此前已經有所調整，萬科金色雅筑更是喊出了直降10萬的口號。在萬科的示范效應下，上海內、中、外環(huán)均有樓盤出現不同程度的降價，其中內環(huán)的中遠兩灣城部分房源直降7000元引發(fā)了市場的震動。</p> <p>而在萬科等企業(yè)祭起降價大旗的時候，另一些開發(fā)商則用保價的方式來穩(wěn)定人心。保利置業(yè)旗下的<font color="#000099">保利家園</font>日前就公開推出購房保價的活動。保利家園宣布，自2008年9月28日至2008年12月31日期間內，凡購買保利家園親情公寓，即可享受價格保障計劃：即如截至2008年9月21日的公寓簽約均價，高于截至2009年10月31日的公寓簽約均價，保利家園將給予參與價格保障計劃的客戶均價差價的補償，價格以網上成交均價為基準。開發(fā)商方面表示，推出價格保障計劃主要是為了重樹客戶的購房信心。</p>
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